Evolución reciente del sector inmobiliario en Lima

En el año 2017, el sector construcción incrementó su actividad en 2.2%, logrando superar dos años consecutivos de caídas, según recoge el “Reporte trimestral de coyuntura del mercado inmobiliario”, publicado por Core Capital – Edifica en marzo de 2018. Con los resultados de enero de 2018, se acumulan siete meses consecutivos de crecimiento para el sector, con un crecimiento promedio de 6.74%. A continuación, resaltamos algunos elementos del reporte de Core Capital.

Suscríbase a nuestro boletín diario, el mejor resumen de noticias sobre las regiones del Perú
Coyuntura económica
• Con el 1.32% de crecimiento registrado en el mes de diciembre del último año, el PBI registra 101 meses de resultados positivos, cerrando el año con un 2.5% de avance anual. Para este 2018, las expectativas de crecimiento bordean el 3.5% y 3.7%, según la encuesta del BCRP.
• Los términos de intercambio mantienen una tendencia al alza por la recuperación de los precios de exportación de algunas las materias primas, como el cobre y el zinc.
• Existe una brecha importante entre términos de intercambios y crecimiento del PBI, lo que sugiere que, en ausencia de ruido político, el país podría crecer a tasas más altas.
• El sector construcción incrementó su actividad en 2.2%, logrando superar dos años consecutivos de caídas. Con los resultados de enero de 2018, se acumulan siete meses consecutivos positivos para el sector, con un crecimiento promedio de 6.74%.

Créditos hipotecarios
• Los nuevos créditos hipotecarios se recuperaron en los últimos meses de 2017, tanto en monto desembolsado como en número de nuevos créditos. Los montos desembolsados en enero 2018 registraron un crecimiento de 14.3% respecto al mismo mes del año anterior, mientras que la variación de nuevos créditos hipotecarios fue de 9.8%.
• Por su parte, la morosidad en enero mantiene la tendencia al alza de los últimos meses, alcanzado el 2.86% del total de créditos hipotecarios. La tasa de interés de créditos hipotecarios en soles se redujo de 8.05% en setiembre de 2017 a 7.68% en enero de 2018, y en dólares, de 5.94% a 5.90%.

Síganos en Facebook
Ventas de departamentos
• En Lima y Callao, en enero de 2018, las ventas de departamentos ascendieron a 3,190 unidades (medidas como trimestre móvil), lo que representa una caída de 3.8% respecto al trimestre previo y de 0.5% respecto a similar periodo en 2017.
• Las ventas por estrato socioeconómico muestran que el sector B+ es el que registra el mayor número de departamentos comprados en el último trimestre, con 769 unidades y un avance trimestral de 10.3% y anual de 1.9%. El estrato AB presentó una caída trimestral de 2.4%, pero un avance anual de 11.4%. Por su parte, el estrato A ha mostrado una recuperación de 3.6% respecto al inicio del año previo.
Banda de precios y precios reales: fundamentos
• Core Capital analiza las correlaciones entre diferentes variables para luego proyectar una banda de precios de equilibrio de largo plazo. Las variables correlacionadas incluyen PBI / Venta de autos; Hipotecas / Fondos Mutuos; Venta de autos / Despachos de Cementos; Alquileres / Hipotecas; y Alquileres / PBI.
• Los precios de venta en Lima Top (Barranco, La Molina, Miraflores, San Isidro, San Borja y Surco) experimentaron una caída en el cuarto trimestre de 2017 respecto al trimestre anterior, con una variación real en soles de -1.2%, acrecentando la diferencia respecto a los precios de equilibrio de largo plazo (“banda de equilibrio”). Esta brecha puede interpretarse como un buen momento para la compra.


Alquiler de departamentos
• Durante enero de 2018, el precio de alquiler en Lima Moderna registró un ligero aumento, llegando hasta los US$ 7.72 por m2, mientras que el precio de Lima Top mostró un ligero descenso, hasta US$ 8.54 por m2. El descenso en la zona top limeña se debe a la caída en los precios en distritos como San Isidro y Surco.

• Por su parte, la vacancia de edificios sigue mostrando niveles bajos, pese a registrar un incremento de 4.1% en el último trimestre, con solo un 3.9% en edificios estrenados antes de 2010 y un 4.3% en edificaciones estrenadas después de 2010. Específicamente, en proyectos realizados por Edifica, la vacancia se redujo en el último trimestre, pasando de 6.0% a 4.8%.
• El reporte también muestra, para el cuarto trimestre de 2017, una reducción en 6 puntos porcentuales en la ocupación de edificios por parte de propietarios (de 62% a 56%), en contraste con un aumento en la ocupación por parte de inquilinos, en 5 puntos porcentuales (de 34% a 39%).

Nuevos proyectos
• El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento señaló planes de crear 500,000 viviendas, comenzando por 100,000 este año y 140,000 el año próximo. Además, con el nuevo producto MiVivienda Verde, buscan subvencionar la adquisición de viviendas sociables ecoamigables a una tasa preferente de 6.99%.
• Si bien los destapes de corrupción han reducido las expectativas de crecimiento del sector construcción, de un 14% a un 8%, según Capeco, estos nuevos proyectos e iniciativas contribuirán al desarrollo del sector, bajo la estricta fiscalización de la que vienen siendo objeto las empresas constructoras e inmobiliarias por parte de la Unidad de Inteligencia Financiera.
• También cabe mencionar la aprobación, por parte del Legislativo, del proyecto normativo que regula y permite la figura de la hipoteca inversa, que permitirá al propietario de una vivienda acceder a un crédito, similar al de una pensión, a cambio del inmueble, que pasará a manos del banco cuando este fallezca.
• En materia de políticas anticorrupción, desde agosto del presente año se obligará que todas las compras de inmuebles se realicen de manera bancarizada.

Publicado en Mercados & Regiones número 24, abril de 2018